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Aprire casa vacanze a Roma: guida definitiva

Come aprire case vacanze a Roma, normativa e consigli

Come aprire una casa vacanze a Roma? E’ la domanda che vi state ponendo se avete in mente di ottenere una buona rendita dal vostro immobile. Inserendo la vostra casa nel circuito degli affitti brevi a Roma avrete un’entrata sicura con pagamenti certi e garantiti. I guadagni prodotti da una casa vacanze sono superiori a quelli derivanti dalle locazioni tradizionali, come il 4+4. In più non avrete l’incubo di inquilini morosi che non potrete sfrattare o che potrebbero restituirvi la casa in pessime condizioni.

 

Cosa fare prima di aprire una casa vacanze a Roma

Per aprire una casa vacanze è necessario presentare una Scia in via telematica al Suar di Roma Capitale. Le indicazioni sono contenute nel Regolamento Regionale del Lazio sulle strutture ricettive. Nella nostra Guida per aprire una casa vacanze a Roma vedremo punto per punto quali sono i requisiti e le modalità per procedere evitando errori e perdite di tempo. Troverete indirizzi utili, modulistica da scaricare, fac simile e contatti diretti nonché indicazioni utili su cosa fare prima di aprire una casa vacanze.

Aprire una casa vacanze a Roma: quanto si guadagna?

Prima di entrare nei dettagli ritentiamo utile condividere con voi una breve riflessione sui possibili vantaggi di trasformare la propria abitazione in una casa vacanze. La gestione di una casa vacanze potrebbe far rendere un immobile fino al 30% in più rispetto alla locazione tradizionale. Ma non è oro tutto quello che luccica. Non tutti gli immobili hanno le carta in regola per entrare nel mercato delle locazioni brevi turistiche a Roma. E’ fondamentale trovarsi in un’ottima posizione, centro storico, meglio se Tridente, Prati, Trastevere e disporre di un’ampia metratura con un corretto rapporto camere da letto/bagni. Una bella casa rappresenta indubbiamente una buona base di partenza ma di per sé non garantisce il successo della gestione di una casa vacanze a Roma.

L’auto da corsa più performante non vincerebbe nemmeno una gara se al volante vi fosse un pilota inadeguato. Per gestire una casa cacanze di successo sono necessarie doti imprenditoriali, conoscenze in ambito informatico e linguistico e competenze tecniche nel campo del marketing digitale e del revenue management. Non è più il tempo in cui basta mettere una casa su Airbnb e aspettare che gli ospiti arrivino alla porta.

Ultima domanda che dovrete farvi, ma non in ordine di importanza: il tempo.

Avete sufficiente tempo a disposizione da dedicare alla gestione quotidiana? Se avete già un lavoro principale non sarete mai in grado di gestire una casa vacanze di successo. Dovreste prendere in seria considerazione l’opportunità di affidarvi ad una agenzia case vacanze a Roma.

Idyllia è un’agenzia di gestione case vacanze e affitti brevi rivolta al segmento del lusso. Se la vostra casa fosse una dimora di prestigio potremo essere preziosi per voi. Il modello Idyllia si basa sul revenue sharing, ovvero la codivisione proporzionale dei ricavi.

Nessun costo fisso è previsto: contattateci per una prima valutazione gratuita.

Normativa case vacanze Roma, Regolamento extralberghiero Regione Lazio

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In Italia l’attuale quadro normativo sul Turismo è frutto di lunghe evoluzioni ed interventi a livello comunitario, nazionale e regionale. La regolamentazione delle attività ricettive è affidata alle singole Regioni. Capita spesso che ciò che sia valido ad esempio nel Lazio possa non essere valido in Sardegna, e viceversa.

Per fortuna i singoli Regolamenti sono piuttosto chiari e precisi e non lasciano spazio ad interpretazioni.

Le regole per le case vacanze a Roma sono contenute nel Regolamento regionale del 16 giugno 2017 che ha introdotto le modifiche al Regolamento regionale 7 agosto 2015, n. 8 (Nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere). E’ qui che troverete tutte le risposte alle vostre domande.

Tutte le indicazioni operative per presentare la Scia al Comune di Roma sono invece contenute nelle comuicazioni dello Sportello unico delle attività ricettive (Suar).

Come trasformare un appartamento in casa vacanze, regole generali

Vediamo nello specifico cosa dice il Regolamento Regionale del Lazio per le casa vacanze.

“Le case e gli appartamenti per vacanze – si legge al comma 1 dell’articolo 7 – sono strutture destinate ad abitazione ed arredate, da destinare ad uso dei turisti, collocate in uno o più stabili ubicati nel medesimo territorio comunale”.

Le case vacanze sono strutture ricettive con caratteristiche e limitazioni ben precise:

  • Devono essere realizzate in appartamenti ad uso abitativo, appartenenti alla categoria catastale A, escluse gli A10 (uffici), A6 (abitazioni di tipo rurale) A11 (alloggi tipici).
  • Non è necessario il cambio di destinazione d’uso.
  • Possono essere gestite in forma imprenditoriale ed in forma non imprenditoriale.
  • E’ obbligatoria la forma imprenditoriale qualora il numero di case sia pari o superiore a tre.
  • Non è possibile avere domicilio o residenza all’interno della casa vacanze.
  • Non è possibile avere una reception all’interno della casa vacanze.

Requisiti case vacanze Roma, strutturali e funzionali

Le case vacanze devono rispettare requisiti minimi strutturali e funzionali oltre che la normativa vigente in materia di edilizia ed igienico sanitaria. I parametri sono contenuti nell’allegato 4 del Regolamento regionale del Lazio.

Le indicazioni sono necessarie per l’autoclassificazione della casa vacanze in sede di Scia. Ove non esplicitamente indicato considerate le informazioni valide sia per le case vacanze di prima categoria che per quelle di seconda categoria.

TRASFORMARE MONOLOCALE IN UNA CASA VACANZE, LE REGOLE A ROMA

Dimensioni minime case vacanze:

Monolocale: per un ospite 28 mq per due ospiti 38 mq. Per calcolare la capacità ricettiva massima consentita dovrete poi considerare 10 mq aggiuntivi per ogni ospite in più. Ad esempio, un loft di 70 mq potrà ospitare massimo 5 ospiti.

SUPERFICI CAMERE DA LETTO CASE VACANZE E CAPIENZA MASSIMA OSPITI

Dai bilocali in sù: camera singola 8 mq, camera matrimoniale 14 mq, per ogni posto letto in più sono necessari 6 mq, ovvero, per avere una camera tripla dovrò avere una metratura minima di 20 mq (1 mq o 3mc se fosse in un letto a castello). Le indicazioni si intendono al netto della superficie dell’eventuale bagno interno.

E’ obbligatoria la presenza di una sala comune (può essere individuata anche nel soggiorno con angolo cottura). Deve essere presente una cucina autonoma o un angolo cottura arredata e attrezzata.

‘LETTO AGGIUNTO’ NELLE CASE VACANZE A ROMA, COSA DICE IL REGOLAMENTO

La capacità ricettiva può essere ampliata con un ‘letto aggiunto’. E non è cosa di poco conto considerando che il target delle case vacanze si compone principalmente di famiglie e piccoli gruppi.

Il regolamento regionale del Lazio indica chiaramente che su richiesta degli ospiti è possibile installare un letto aggiunto nelle camere doppie, nei monolocali e, qualora non vi fosse spazio nella camera è possibile utilizzare l’eventuale divano letto presente nel soggiorno. Alla partenza dell’ospite avete l’obbligo di riprinistare il divano letto eliminando, lenzuola, cuscini e coperte. E vi consigliamo di farlo.

I BAGNI NELLE CASE VACANZE A ROMA: E’ OBBLIGATORIO IL BIDET?

Sì: i bagni delle case vacanze devono avere il bidet. La dotazione minima prevede infatti: lavabo, vasca, doccia, wc, specchio, cestino per rifiuti ed il bidet. “Solo nei bagni ove – si legge nell’allegato 4 del Regolamento Regionale extralberghiero del Lazio – per problemi di spazio, non sia possibile la posa in opera separatamente del water con il bidet, è possibile installare il sanitario water-bidet provvisto di doccetta limitrofa”.

Qualora il bagno fosse privato la vostra casa vacanze rientrerà nella Prima categoria. Per bagno privato si intende anche non per forza un bagno en suite ma anche il bagno di pertinenza esclusiva della camera ad uso esclusivo degli ospiti.

Se il bagno fosse invece ‘in comune’, nella misura di minimo un bagno per massimo cinque ospiti, la vostra casa vacanze sarà classificabile come di Seconda Categoria.

Cosa deve avere una casa vacanze a Roma, dagli arredi al wi-fi

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Dalla connessione wi-fi al Tv, dal numero di comodini alle abat-jour. Il Regolamento regionale elenca in maniera dettagliata tutti gli elementi di arredo e i servizi essenziali che devono avere le case vacanza nel Lazio.

Apriamo una breve parantesi: in un mercato competitivo come quello del vacation rental romano non solo dovrete avere tutte le indicazioni minime sotto indicate ma dovrete offrire il meglio per rendere favoloso il soggiorno dei vostri ospiti.

Camera da letto: un letto (singolo o doppio) completo, un comodino per ogni posto letto, armadio a due ante, cestino rifiuti, lampada da comodino, collegamento internet/wi-fi. Specchio solo per le case vacanze di prima categoria. Tv in camera per la prima categoria, nella sola area comune per la seconda categoria.

Cucina: lavello, piano cottura, forno o microonde, frigorifero. Lavastoviglie solo per la Prima Categoria.

Altre dotazioni obbligatorie nelle case vacanze a Roma: telefono per emergenze, cassetta di primo soccorso, estintore e segnaletica percorso antincendio, informzioni turistiche quali piantina, brochure, indirizzi utili e svago e divertimento, in inglese e in italiano, targa esterna obbligatoria.

DIMENSIONE LETTI, E’ POSSIBILE LETTO ALLA FRANCESE IN UNA CAMERA SINGOLA?

“I letti – si legge nell’allegato 4 del Regolamento del Lazio sulle attività ricettive – possono essere di dimensioni superiori agli standard (singolo m 0,90 x 1,90; doppio m 1,60 x 1,90) purché la dotazione delle camere sia riferita 1 ospite per la singola e a 2 ospiti per la doppia. In ogni caso nella camera singola il letto non potrà superare le dimensioni standard del letto denominato “alla francese” avente larghezza pari a m 1,40″.

TARGA ESTERNA PER CASE VACANZE ROMA: E’ OBBLIGATORIA?

Il regolamento regionale del Lazio indica chiaramente come obbligatoria la targa esterna da esporre all’esterno dello stabile in cui è inserita la casa. Qualora il condominio vietasse esplicitamente l’affissione è possibile esporre la targa vicino all’entrata della strutture ricettiva o direttamente sulla porta di ingresso dell’appartamento.

TARGA CASE VACANZE ROMA: COSA DEVE CONTENERE?

La targa della casa vacanza deve indicare: nome della struttura, tipologia, classificazione, sito internet, estremi della Scia, periodi di apertura, numero/i telefonici da contattare in caso di emergenza.

Servizi casa vacanze Roma, quali si devono offire

Abbiamo visto in apertura come sia vietato avere una reception all’interno delle case vacanze. Cionostante devono essere garantiti alcuni servizi minimi ed essenziali.

  • Assistenza agli ospiti su richiesta
  • Reperibilità h24, può essere delegata ad una figura esterna specializzata
  • Lingue straniere parlate: almeno una per le case vacanze di Prima Categoria
  • Cambio biancheria da bagno e da letto: ogni tre giorni o su richiesta dell’ospite
  • Servizio di pulizia: quotidiano. In alternativa è possibile ovviare mettendo a disposizione dell’ospite tutto il materiale necessario per procedere in autonomia

Promozione casa vacanze a Roma, cosa si può fare

La gestione della casa vacanze può avvalersi di strumenti di “promozione e commercializzazione tramite piattaforme elettroniche anche gestite da terzi”.

Potete mettere in campo alcune azioni importanti come:

  • realizzare un sito web ed avere prenotazioni dirette con i vostri ospiti
  • essere attivi sui Social Media, ad esempio con una pagina Facebook per casa vacanze
  • attivitare campagne promozionali su Google
  • promuovere la vostra casa vacanze su agenzie online e marketplace come Booking, Airbnb, Expedia

Potrete compiere queste importanti operazioni in autonomia o potrete farvi aiutare e/o affiancare da agenzie specializzate nel vacation rental, come Idyllia: contattateci subito per una prima consulenza gratuita.

Come aprire casa vacanze non imprenditoriale, Scia casa vacanze Roma Suar

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Per aprire una casa vacanze a Roma dovrete presentare la Segnalazione certificata di inzio attività (Scia) al Suar del Comune di Roma

Si tratta di una autocertificazione telematica nella quale dovrete indicare:

  1. generalità, ragione sociale e legale rappresentante;
  2. tipologia struttura e conformità alla normativa vigente;
  3. sussistenza dei requisiti della struttura 
  4. denominazione, classificazione e ubicazione
  5. indicazione della capacità ricettiva e dei servizi complementari offerti
  6. periodo di apertura stagionale o annuale

DOCUMENTAZIONE DA ALLEGARE A SCIA CASA VACANZE ROMA

La documentazione da allegare alla Scia Roma Capitale:

Planimetria e relazione tecnica asseverata:

  • planimetria dell’unità immobiliare sottoscritta da un tecnico iscritto all’albo
    o all’ordine, in scala 1:50 o 1:100, con indicazione dei dati catastali, della
    superficie utile dei vani, dell’altezza, del numero dei posti letto, dei vani
    comuni, dei vani riservati e delle eventuali aree di pertinenza, delle superfici
    finestrate di ogni vano
  • relazione tecnica asseverata da un tecnico iscritto all’albo o all’ordine professionale attestante la conformità della struttura alla normativa vigente con particolare riferimento a quella in materia di igiene, edilizia, urbanistica, sicurezza energetica

Altri allegati:

  • statuto e atto costitutivo per le società e la relativa certificazione antimafia
  • dichiarazione attestante la disponibilità o il possesso dei locali, e gli estremi del titolo relativo quali, in particolare, compravendita, locazione, usufrutto, comproprietà, comodato
  • attestazione della comunicazione formale all’amministratore di condominio dell’attività che si intende svolgere

I nostri architetti hanno un’esperienza ultradecennale e hanno presentato centinaia di Scia: affidatevi a noi per aprire la vostra casa vacanze in tempi rapidi e senza errori, contattateci subito per una valutazione gratuita.

QUANTO COSTA PRESENTARE SCIA ROMA

Contestualmente all’invio della Scia dovrete pagare i diritti di istruttoria pari a 250 euro per case e appartamenti per vacanze. Dal secondo appartamento in poi dovrete considerare solo 150 euro. Esempio, se inviate Scia per due appartamenti spenderete 400 euro di reversale.

Codici identificativi case vacanze, Cir Lazio e Ciu Comune Roma

Per regolamentare la giungla degli affitti brevi, sempre più infestata da abusivi, i legislatori hanno pensato di inserire alcuni codici identificativi obbligatori da inserire in tutte le comunicazioni, online ed offline, delle strutture.

Codice identificativo regionale strutture extraricettive (Cise)

Il Codice identificativo regionale (Cir) nel Lazio prende il nome di ‘Codice identificativo Regionale delle Strutture ricettive Extralberghiere e degli Alloggi per uso turistico’.

La richiesta Cise avviene per via telematica.

Ottenendo il Codice identificativo regionale entrerete a far parte della Banca dati regionale. Attraverso un apposito motore di ricerca sarà possibile per gli utenti consultare i dati essenziali di tutte le Strutture ricettive extralberghiere presenti nel lazio.

Codice identficativo unico: il Ciu di Roma Capitale

Il Comune di Roma nell’ottobre del 2019 ha inserito il Codice identificativo unico (Ciu). Si tratta di un codice alfanumerico di 12 caratteri suddivisi in tre parti separate da due trattini.

E’ il Comune stesso che invia tramite Pec il Ciu assegnato alla struttura.

Il Ciu dovrà essere indicato nella comunicazione trimestrale della tassa di soggiorno e per la presentazione della Resa del Conto Giudiziale (modello 21).

Gestione casa vacanze, divieti e obblighi proprietario

Quali sono gli obblighi e i divieti che i gestori devono rispettare?

Scopriamoli assieme:

Avete l’obbligo di:

esporre Scia e classificazione all’interno della casa

esporre cartello indicante percorso antincendio

esporre all’interno della struttura e pubblicare sul proprio sito internet la tabella prezzi e i periodi di chiusura

stipulare apposita assicurazione per i rischi di responsabilità civile nei confronti dei clienti

esporre il regolamento interno della casa vacanze

E’ vietato:

  • attribuire alla propria struttura nome, requisiti, classificazione diversi da quelli contenuti nella Scia. Ad esempio, dovrete avere lo stesso nome su tutti i canali di promozione. Se la vostra casa vacanze si chiama ‘Casa vacanze Sole’ dovrete avere la stessa denominazione sul sito web, sulle pagine di Facebook, sul canale Instagram, su Airbnb e su Booking e così via.
  • avere posti letto superiori a quelli indicati in Scia

Adempimenti case vacanze Roma, da C59 a tassa soggiorno Comune di Roma

La gestione di una casa vacanze presenta alcuni ulteriori adempimenti obbligatori.

Dovrete registrarvi all’Osservatorio regionale del Turismo e, tramite Sistema Informativo regionale RADAR, inviare periodicamente i dati sui vostri ospiti al fine di rilevate i flussi statistici.

Dovrete iscrivervi al Portale Alloggiati della Polizia di Stato per comunicare entro 24 ore dalla data di arrivo generalità e documento identificativo dei vostri ospiti. Sono previste sanzioni penali in caso di omesse comunicazioni.

Dovrete riscuotere il contritbuto di soggiorno ed effettuare comunicazione trimestrale della Tassa di Soggiorno nonché inviare entro il 31 gennaio di ogni anno il Modello 21 per la ‘resa del conto giudiziale’, il riepilogo mensile di quanto riscosso e di quanto riversato nell’anno finanziario di riferimento. 

Bene, ora che sapete tutto su come aprire una casa vacanze a Roma potete ragionare sul tipo di gestione che vorrete impostare: imprenditoriale o non imprenditoriale e sulla relativa tassazione prevista.

Avrete intuito come sia necessario avere tanto tempo a disposizione e professionalità. La soluzione vincente è affidarsi ad una agenzia di gestione case vacanze a Roma. 

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