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Come aprire casa vacanze 2020: normativa, tasse e consigli

Come aprire casa vacanze 2020: normativa, tasse e consigli

Come aprire una casa vacanze? Normativa casa vacanze: quali sono le regole e le procedure per aprire? Si deve avere una partita Iva? Quanto costa? Tasse casa vacanze: quali sono e quanto si paga? Se stai cercando informazioni su cosa fare per aprire una casa vacanze perché hai deciso di inserire il tuo appartamento nel circuito degli affitti turistici sei nel posto giusto.

Decidere di affittare la propria casa ai turisti è una scelta intelligente ma ogni passo deve essere compiuto con consapevolezza e accortezza. La normativa è complessa e si articola su più livelli.

Nel nostro Paese lo Stato definisce le Regole generali del Turismo (codice civile, articoli 1.571 e seguenti, legge quadro sul Turismo), mentre le Regioni ne disciplinano tutti gli aspetti mediante Regolamenti specifici.

I primi due consigli che vi diamo sono:

  • acquisite informazioni in linea generale per poi approfondire in modo dettagliato quello che prevede la vostra Regione.                                                                                                                                                                    
  • una volta fatte le vostre considerazioni affidatevi ad un Consulente specializzato in case vacanze. Il fai da te, ma anche i suggerimenti del commercialista di famiglia, potrebbero comportarvi uno spreco di tempo, soldi e soprattutto sanzioni, spesso salate.

I nostri consulenti sono a vostra completa disposizione per una prima analisi gratutita.

Cosa è una casa vacanze?

Una casa vacanze (Cav) è una struttura ricettiva realizzata in un appartamento impiegato per offrire ospitalità ai turisti e più in generale a chi vi soggiornerà per brevi periodi: per un minimo di 3 notti e un massimo di 90 notti.

Un appartamento ad uso turistico deve rispondere a determinati requisiti strutturali e funzionali. In fase di avviamento e di gestione si devono rispettare specifiche procedure.

L’attività di gestione può essere svolta in forma imprenditoriale e non imprenditoriale. In alcune Regioni italiane è prevista la sola forma imprenditoriale.

E’ possibile offrire ai propri ospiti servizi accessori come trasferimenti da/per l’aeroporto, organizzare tour enogastronomici, proporre visite guidate. Non è possibile somministrare alimenti e bevande come la prima colazione. In ogni caso non può essere presente una reception all’interno della casa vacanze.

La casa vacanze prevede, infatti, l’ospitalità all’interno di un intero appartamento ad uso esclusivo e non in singole camere dell’unità immobiliare come avviene invece nei bed and breakfast e negli affittacamere .

Requisiti casa vacanze: strutturali e funzionali

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In linea generale possiamo affermare che possono essere adibite a Casa Vacanze esclusivamente le civili abitazioni, ovvero gli immobili che rientrano nella categoria catastale A, fatta eccezione per gli A10 (uffici e studi privati) e, in alcune regioni, come nel Lazio, gli A6 (abitazioni di tipo rurale) e gli A11 (alloggi tipici).

Non è richiesto il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici.

Fermo restando che deve essere presente una cucina/angolo cottura ed un bagno, devono essere rispettati alcuni requisiti minimi strutturali.

Ricordiamo ancora una volta che ogni singola Regione attraverso i propri regolamenti determina nel dettaglio la materia.

Seguite questo link se volete sapere quali sono ad esempio i requisiti richiesti nel Lazio.

 

Differenza fra casa vacanze non imprenditoriale e casa vacanze imprenditoriale

La gestione della casa vacanze può essere svolta in forma imprenditoriale e in forma non imprenditoriale.

Abbiamo sottolineato che in alcune Regioni, come in Sicilia, la forma non imprenditoriale non è contemplata. Anche in questa circostanza è bene approfondire le peculiarità di ogni Regione, quello che vale a Cagliari può non valere a Milano e viceversa, non ci stancheremo mai di dirlo!

Una casa vacanze in forma non imprenditoriale prevede un’attività:

  • occasionale
  • non organizzata professionalmente
  • svolta da una ‘persona fisica’, senza Partita Iva

Una casa vacanze in forma imprenditoriale prevede un’attività:

  • aperta durante tutto l’anno
  • organizzata professiolmente
  • volta da una ‘persona giuridica’, con una relativa Partita Iva (Ditta Invividuale, Snc, Srl ecc.)

In ogni caso la gestione in forma imprenditoriale diventa obbligatoria quando gli immobili gestiti all’interno di uno stesso Comune sono più di tre.

Come potrete facilmente intuire i criteri che definiscono una casa vacanze imprenditoriale e non imprenditoriale sono molto sottili, ruotano intorno ai concetti di occasionalità e non organizzazione.

I confini fra le due forme di gestione, nella pratica delle cose, sono piuttosto labili, si entra in una zona grigia.

Per minimizzare il margine di errore ed evitare sanzioni è sempre bene rivolgersi ad un consulente specializzato. Le competenze del commercialista di famiglia potrebbero non bastare, è bene rivolgersi a qualcuno che abbia una specifica e comprovata esperienza nel campo: contattateci per una prima consulenza gratuita.

Tassazione casa vacanze in forma non imprenditoriale

Chi gestisce una casa vacanze in forma non imprenditoriale paga le relative tasse in base ai ricavi ottenuti durante l’anno di esercizio: la somma di quanto incassato per ogni singola prenotazione, al lordo delle commissioni dei portali e delle spese di pulizia, senza la possibilità di dedurre alcun costo.

Tali redditi solitamente vengono indicati come ‘redditi diversi’ e viene applicata l’aliquota Irpef in percentuale del vostro scaglione di appartentenza. 

Ricordiamo le aliquote Irpef 2020: 23% fino a 15.000 euro di reddito annuo; 27% con un reddito che va da 15.001 a 28.000 euro; 38% con reddito che va da 28.001 a 55.000 euro; 41% con reddito che va da 55.001 a 75mila euro; 43% per reddito oltre i 75mila euro.

Il reddito preso in considerazione è quello derivante dalla sommatoria delle vostre fonti e non quello che deriva esclusivamente dalla gestione della casa vacanze. Ogni situazione personale è da considerare pertanto come caso a sé stante. 

Esistono diversi accorgimenti, totalmente legali, per pagare meno tasse: contattateci subito per una consulenza gratuita

Tassazione casa vacanze imprenditoriale: Iva, Irpef, Ires, contributi Inps

La contabilità di una casa vacanze imprenditoriale o di una società che gestisce più case vacanza e ovviamente più complessa ed assimilabile in moltissimi aspetti a quella di una impresa turistico-alberghiera. Non è questa la sede adatta per un approfondimento sul sistema fiscale italiano. Vogliamo tracciare un quadro generale che possa aiutarvi nel prendere le vostre scelte. Il solito consiglio è quello di approfondire con un consulente specializzato.

Cerchiamo di schematizzare:

  • Iva – La gestione di una casa vacanze in forma imprenditoriale va considerata come una attività ricettiva e non come mera locazione e pertanto le operazioni svolte sono assoggettabili all’applicazione dell’iva con aliquota ridotta del 10%. Ad esempio, se un ospite paga 100 euro per un pernottamento, 90,90 euro saranno considerati come base imponibile e 8,10 euro di Iva. Potrete scaricare l’Iva a debito, quella che ‘pagate’ quando effettuate un acquisto.                                                                                                                         
  • Ires e Irpef – Sia che siate una Ditta Inviduale che una Società di persone o una Società di capitali, potrete ‘scaricare’, dedurre dai ricavi, tutte le spese sostenute nell’ambito della vostra attività: lavanderia, prodotti per le pulizie, acquisto di lenzuola e asciugamani, costi relativi alle utenze luce, gas, internet e così via. E’ l’elemento del discorso più importante da tenere a mente. A seconda della vostra natura giuridica andrete poi a pagare in termini percentuali le imposte sul reddito generato, Ires per le società di capitali, Irpef in sede di Unico per le società di persone, e così via.                                                      
  • Inps – I soggetti titolari di una partita Iva sono obbligati a versare (pagare) i contributi previdenziali. Anche questo è un aspetto di grande rilievo. Se dovrete pagare i contribuiti minimi dovrete ‘mettere da parte’, personalmente, oppure in qualità di soci (ogni socio), quasi 4mila euro all’anno, 320 euro al mese. Nell’ambito del Bilancio di gestione di una casa vacanze è certamente un elemento non di poco conto. Il pagamento dei contributi minimi è solo una delle diverse opzioni. Dipenderà dalla vostra forma societaria e dal tipo di regime prescelto, forfettario, ordinario, le variabili sono tante.

Solo un consulente potrà indicarvi il percorso più intelligente: contattateci subito per una prima consulenza gratuita

Scia Casa Vacanze: come aprire una Casa Vacanze

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Le indicazioni che seguono sono valide per entrambe le gestioni, imprenditoriale e non imprenditoriale.

L’iter per aprire una casa vacanze cambia da Regione a Regione se non da Comune a Comune ma la procedura è molto simile in tutta Italia.

  • Cosa è una Scia?

E’ una Segnalazione di certificazione inizio attività: comunicate al Comune che aprite una Casa Vacanze. E’ una sorta di Licenza alfanumerica che via autorizza a procedere e che vi identificherà nel corso di tutta la attività.

  • A chi si presenta una Scia?

Dovrete rivolgervi allo Sportello delle Attività produttive del vostro Comune per istruire una Segnalazione di certificazione inizio attività (Scia). In quasi tutti i Comuni italiani è una procedura telematica: si presenta online o mediante casella di Posta elettronica certificata (Pec).

  • Come si fa una Scia?

Tutte le informazioni potete trovarle nei siti web dei vostri Comuni di appartanenza, di solito nella Sezione riservata alle Attività Produttive o, dove presente, allo Sportello delle Attività produttive.

  • Cosa deve contenere una Scia?

La Scia deve contenere i vostri dati: comunicate chi sta aprendo la casa vacanze. Tutti i dati relativi all’immobile in cui aprirete l’attività ricettiva allegando una planimetria e una relazione tecnica asseverata da un tecnico abilitato. 

  • Quanto costa una Scia per casa vacanze?

La presentazione di una Scia non è gratuita. Il costo varia da Comune a Comune.

 

Ricordiamo che nel nostro team sono presenti Architetti specializzati che potranno aiutarvi nel presentare la vostra Scia ma anche per migliorare la vostra funzionalità ricettiva e massimizzare i ricavi: contattateci subito.

Come aprire una casa vacanze in forma imprenditoriale, la Scia per le Case Vacanze

La prassi da seguire per aprire una casa vacanze imprenditoriale e non imprenditoriale è la stessa indicata sopra.

La differenza sta nel fatto che chi presenta la Scia per una Casa vacanze imprenditoriale è una persona giuridica con relativa Partita Iva.

Se non ne già avete una, vi starete chiedendo cosa bisogna fare per aprire una partita Iva o magari come fare ad aprire una ditta individuale, o a creare una società di persone con la vostra compagna.

Non è questa la sede adatta per affrontare tematiche così complesse che meritano la giusta attenzione ma possiamo schematizzare gli step necessari:

  1. creare la propria Ditta individuale o la propria Società con un notaio
  2. chiedere l’apertura di una partita Iva alla Agenzia delle Entrate indicando lo specifico codice della attività che andrete a svolgere (codice Ateco). Il codice ateco per la gestione di case vacanze di solito è il 55.20.51. Resta il principio generale: dipende da come impostate la vostra attività, dovete assolutamente parlare con un consulente esperto del settore, non improvvisate.
  3. Iscrivervi al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio
  4. Iscrivervi all’Inps per il versamento dei contributi previdenziali, anche qui si apre un mondo. Potrete avere l’obbligo di pagare contribuiti minimi se vi iscrivete alla Gestione Commercianti oppure in proporzione all’Utile se vi iscrivete alla Gestione Separata, ad esempio.
  5. Iscriversi all’Istituto nazionale per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro (Inail), anche se non avrete dipendenti.

Adempimenti burocratici amministrativi e fiscali per casa vacanze

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Ok, avete presentato la Scia, il Comune vi ha assegnato il vostro codice alfanumerico, voi non vedete l’ora di accogliere i vostri primi ospiti, ma non è finita qui.

Ecco gli altri adempimenti da espletare:

  • Codice identificativo unico (Ciu) inserito nel Decreto Crescita 2019 è un codice che tutte le strutture ricettive italiane devono avere e devono esporre in ogni loro comunicazione nel proprio sito web e nelle agenzie di viaggio online.                                                                                                                                                  
  • Codici identificativo regionale, ogni Regione ne ha uno.                                                                                           
  • Ottenere le credenziali per il pagamento e la rendicontazione della Tassa di Soggiorno.                                    
  • Entro il 31 gennaio di ogni anno dovrete rendicontare i movimenti relativi al contributo di soggiorno alla Corte dei Conti mediante il cosiddetto Modello 21.                                                                                                               
  • Iscrizione al Portale dell’Istat per la compilazione mensile del Modello C/59: la rilevazione del movimento degli ospiti nelle strutture ricettive.                                                                                                                                         
  • Ottenere le credenziali dalla Questura per l’iscrizione al Portale Alloggiati dove, entro 24 ore dall’arrivo,  dovrete registrare i vostri ospiti.                                                                                                                                     
  • Essere in regola con il pagamento del Canone speciale Rai                                                                                                                                          
  • Pagare il Canone Siae                                                                                                                                                          
  • Esporre la tabella prezzi all’interno della casa vacanze                                                                                              
  • Mettere a disposizione e revisionare periodicamente Cassetta di Emergenza ed Estintori

 

   “Wow, ci è passata la voglia ancora prima di cominciare”.

 

E’ quello che pensa spesso chi legge questo articolo. Ed è comprensibile. Come spesso avviene nel nostro Paese la burocrazia è schiacciante. Chi pensa di aprire una casa vacanze, erroneamente, crede che sia tutto molto facile e poco impegnativo. Non è così, non è vero.

Per fortuna ci sono agenzie come la nostra alle quali potrete delegare tutto il lavoro e i numerosi impegni burocratici, risparmiando tempo e denaro.

Contattaci subito per un preventivo gratuito!

Aprire una Casa Vacanze è solo una delle possibilità per poter mettere a reddito il proprio immobile nel settore degli affitti turistici. 

Una valida alternativa, molto più snella, soggetta a meno vincoli burocratici e per questo sempre più gettonata è la formula della Locazione Turistica.

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